Mieter-Tipp: Mieterhöhung 

Fast jede zehnte Rechtsberatung dreht sich um Mieterhöhungen auf die so genannte ortsübliche Vergleichsmiete. Das ist die Durchschnittsmiete für vergleichbare Wohnungen vor Ort. Nach den Erfahrungen des DMB-Mietervereins Kempten sind viele dieser Mieterhöhungen unzulässig, fehlerhaft begründet oder einfach zu hoch:

Mieterhöhungen müssen schriftlich erfolgen und von allen Vermietern unterschrieben werden. Auch Textform, also die maschinelle Unterschrift, ist zulässig.

Der Vermieter muss die so genannte Jahressperrfrist einhalten. Frühestens ein Jahr nach dem Einzug oder seit der letzten Mieterhöhung darf den Mietern eine erste bzw. neue Mieterhöhung zugeschickt werden.

Zu beachten ist auch die Kappungsgrenze. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete höchstens um 20 Prozent steigen. Aber auch das nur, wenn mit den Mieterhöhungen nicht die ortsübliche Vergleichsmiete überschritten wird.

Vergleichsmietenerhöhungen sind ausgeschlossen, wenn die Vertragsparteien einen Staffel- oder Indexmietvertrag oder einen Zeitmietvertrag mit einer festen Miete abgeschlossen haben.

Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete muss begründet werden. Hinweise auf allgemein gestiegene Preise, Preisübersichten von Maklern usw. reichen nie. Als Begründungsmittel akzeptiert das Gesetz nur Mietspiegel, Sachverständigengutachten oder mindestens drei Vergleichswohnungen. Existiert vor Ort ein so genannter qualifizierter Mietspiegel, muss der Vermieter seine Mieterhöhungserklärung mit diesem Zahlenwerk begründen. Stützt er seine Mieterhöhung auf Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten, muss er dem Mieter zumindest zusätzlich die Zahlen des qualifizierten Mietspiegels mitteilen.

Mieter, die die Mieterhöhungserklärung des Vermieters erhalten, haben ausreichend Zeit zu prüfen, ob sie der Erhöhung zustimmen oder nicht. Ihnen steht – so der DMB-Mieterverein Kempten – eine Überlegungsfrist zu. Die läuft den Rest des Monats, in dem das Mieterhöhungsschreiben angekommen ist, und zusätzlich noch zwei weitere Monate.

Stimmt der Mieter der Mietererhöhung nicht zu, muss der Vermieter klagen, wenn er seine Mietererhöhung durchsetzen will. Hierfür hat er drei Monate Zeit.
 

Mieter-Tipp: Zeitmietvertrag

Zeitmietverträge, in denen eine bestimmte Mietvertragsdauer festgelegt wird, müssen von beiden Vertragspartnern eingehalten werden. Auch Mieter können diesen Vertragstyp nicht während der Laufzeit kündigen. Nach Angaben des DMB-Mietervereins Kempten muss bei Zeitmietverträgen nach Paragraph 575 Bürgerliches Gesetzbuch neben dem Vertragsbeginn und dem genauen Vertragsende auch ein konkreter Befristungsgrund im Vertrag angegeben sein.

Fehlt dieser Hinweis, hat dies – so der DMB-Mieterverein Kempten - zur Konsequenz, dass der Vertrag rechtlich wie ein unbefristeter Mietvertrag behandelt wird. Das bedeutet, der Mieter kann einen derartigen Vertrag jederzeit mit der gesetzlichen Kündigungsfrist, also mit Dreimonatsfrist, kündigen.

Drei denkbare Befristungsgründe nennt das Gesetz:

Der Vermieter will die Wohnung nach Ablauf der Befristung selber nutzen, Eigenbedarf;

• er will die Wohnung abreißen, so umfassend umbauen oder sanieren, dass hier nicht mehr gewohnt werden kann oder
• er will die Wohnung – wie früher auch schon – wieder an einen Angestellten seiner Firma vermieten.

Haben Mieter und Vermieter einen derartigen Zeitmietvertrag mit Begründung vereinbart, muss der Mieter am Ende der Laufzeit ausziehen. Er kann sich nicht auf irgendwelche Schutzrechte berufen.
 

Schimmel und Feuchtigkeit in der Wohnung

Mieterverein Kempten bietet kostengünstige Thermo-Hygro-Meter an

Herbstzeit ist Schimmelzeit! Durch den heißen und trockenen Sommer ist das Problem schimmelnder und feuchter Wohnungen aus dem Bewusstsein vieler Mieterinnen und Mieter verschwunden. Durch den nahenden Winter wird es sich aber in den nächsten Monaten verstärkt zurück melden. Dies ist langjährige Beratungserfahrung beim Mieterverein Kempten.

Wird der Schimmel beim Vermieter gerügt, lautet die Standardantwort meistens „falsches Heizen und Lüften“, so Vorsitzende Ingrid Vornberger. Erfahrungsgemäß ist aber in weit mehr als der Hälfte der Fälle ein Baumangel der Wohnung die eigentliche Ursache. Es gibt ein ganzes Bündel an Gründen, weshalb es in der Wohnung zu Schimmelbildung kommen kann: Feuchte Wände, unzureichende Isolierungen, Wärmebrücken etc. In solchen Fällen kann der Mieter bis zum Umfallen Heizen und Lüften, ohne dass der Schimmel verschwindet. Nach gängiger Rechtsprechung ist eine Wohnung mangelhaft, in der alle drei bis vier Stunden oder aber fünf- bis sechsmal am Tag gelüftet werden muss.

Allerdings hat auch der Mieter bestimmte Verhaltensregeln zu beachten, um die Bildung von Schimmel zu verhindern. Gerade in neuen, sehr gut isolierten Wohnungen ist richtiges Heizen und Lüften das A und O. Als Fazit gilt: In der Wohnung müssen Temperatur und Luftfeuchtigkeit stimmen. Als Faustregel können 19 bis 22 Grad Celsius Zimmertemperatur und 35 bis 65 Prozent relative Luftfeuchtigkeit angesetzt werden. Hier stellt sich aber die Frage, wie man Temperatur und Luftfeuchtigkeit zuverlässig messen kann, ohne dafür gleich viel Geld für teure Messinstrumente ausgeben zu müssen.

Der Mieterverein Kempten und Umgebung e.V. hat sich mit dieser Frage auseinandergesetzt und bietet deshalb ab sofort ein kombiniertes Thermo-Hygro-Meter zu einem ausgesprochen günstigen Preis an. Er profitiert dabei von den Erfahrungen des Mieterbundes Regensburg. Die Zuverlässigkeit der Geräte wurde dort über einen längeren Zeitraum hinweg getestet. So wurden mehrere Geräte neben ihre „großen Brüder“ in einer Wetterstation aufgestellt und die jeweils angezeigten Daten verglichen. Das Ergebnis fiel so überzeugend aus, dass sich auch der hiesige Mieterverein entschlossen hat, diese Geräte anzuschaffen und anzubieten.

Zu erwerben sind die Geräte zum Selbstkostenpreis in Höhe von 14,50 Euro beim Mieterverein Kempten und Umgebung e.V.